二轮会集供地“入冬”：流拍高企、溢价骤降与房企分解

（小尘4x/图）

第一轮土拍的入冬冷落彷佛还未走远，会集供地就已经飞快入冬。集供价骤降房解

近期，地流各地第二轮土拍普遍遇冷，拍高流拍率居高不下、企溢企分溢价率断崖式飞腾、入冬底价成交率亘古未有，集供价骤降房解更有多个都市“未拍先冷”，地流竞拍前一日不患上不作废或者延期无人报名地块，拍高杭州以及北京“延迟流拍”地块更是企溢企分抵达了对于折以上。

以往韧性最足的入冬一线都市也大幅降温，继广州流拍率高达52.10%之后，集供价骤降房解“夏日魔咒”不断在北京以及上海展现，地流两地二轮会集供地部份大幅回落。拍高

土地市场不断变冷的企溢企分另一壁，是房企在融资渠道不断收紧、销售回款不事实、现金流情景不断缩短的大布景下，纷纭“佛系”。比照之下，国有房企在本轮拿地中占有了较大市场份额。

房地产行业的新逻辑已经写完了序章，现金流收紧之后的市场相助格式将是一场大变。

北京也遇冷

10月13日，北京第二批会集供地收官，原本妄想提供的43宗土地，仅有11宗走到了现场竞价关键，除了1宗地接管招标出让早早定下归属之外，直到竞买报名妨碍日，仍有26宗地块无人报名，妨碍日当晚，北京市规自委官宣26宗地块延期出让，占总出让地块的60.47%。

合计16宗接到实用竞买恳求的地块，其中5宗因唯逐个家房企报名，以底价130.48亿元成交，加之现场竞价的11宗地块揽金379.5亿元，北京第二批会集供地总成交额513.45亿元。

与第一批会集供地中逾越50家房企角逐比照，北京第二批会集供地16宗地块仅有20余家房企退出竞拍，且参拍房企以国企为相对于主导，热度清晰飞腾。

“随着一系列最严厉的房地产调控，特意是针对于学区房的调控政策，抑制了市场的热度，而且信贷放款难，周全侵略了北京二手房市场成交量。”中原地产首席合成师张大伟合成以为，北京二批次土拍蓦然降温的布景是部份楼市速冻，与信贷收紧有着莫大的分割关连。

据张大伟泄露，除了额度小的公积金贷款外，北京二手房商贷当初7月份成交根基未放款，而且不断定何时可能放款，新增成交年内已经不放款可能，致使到明年一季度是否可能放款也不判断。

“二手房市场放款难已经周全抑制市场沉闷，特意是一二线都市，二手房占比高，且置换型客户简直都需要卖掉手中的二手房取患上资金，当下贷款周期已经逾越3个月，年内放款难的情景不断下，市场成交量将不断削减，搜罗深圳等都市成交量已经抵达多年来的最低点。”张大伟展现。

值患上关注的是，背阴区作为北京供地小户，在本次会集供地中挂牌11宗土地，但仅有十八里店1宗地有房企报名，其余10宗地块均被延期，进入第三批会集供地的提供名单。

中指钻研院合成指出，背阴区供地遇冷的原因在于名目相助白热化，房企拿地趋于谨严。“以一批次为例，背阴区多宗地块均为牢牢相邻，且均有好比90/70等相同的政策限度，导致名目入市后产物同质化严正，相助强烈，二批次孙河六宗地、十八里店三宗地均牢牢相邻，二批次王四营L04地块也紧邻一批次王四营三宗地中的L03地块。”

多地土拍“入冬”

北京二轮土拍的遇冷只是大趋向的一个不断，实际上“流拍潮”已经伸张多日。

不搜罗上海、武汉以及北京在内，妨碍2021年10月7日，已经有15个重点都市实现为了第二批会集供地土拍，据中信建投统计，15城的平均溢价率为4.9%，较首批22城16.8%的平均溢价率着落了11.9个百分点。挂牌土地共700宗，流拍及停止生意数目达206宗，流拍及停止生意率抵达29.4%。

详细来看，二轮土拍流拍率清晰走高，其中，沈阳流拍以及停止生意率为58.7%，长春、福州、济南、重庆、天津流拍率均逾越30%，广州实际流拍率逾越78%，杭州竞品质地块因报名房企缺少全副流拍。

“延迟流拍”的戏码不断演出，其中沈阳累计有24宗地块在开拍前一天停止出让，济南有20宗，天津19宗，上海7宗，杭州17宗。

溢价率大幅着落是另一个紧张特色。据统计，重庆的平均溢价率为0.02%，广州、青岛、长春、成都平均溢价率仅0.8%、0.46%、0.4%、0.1%；低溢价成交土地占总成交土地量削减，如济南成交地块全副为底价成交，广州底价成交土地占总成交量的90%，成都底价成交占比73.08%。

除了却土拍纪律调解的根基原因外，行业根基面下后退一步缩短了土地市场需要。

中信建投数据展现，2021年9月，TOP100房企实现单月销售操盘金额7596亿元，单月功劳规模不迭8月、初次环比着落，较2020年同比也着落36.2%。下半年以来百强房企销售承压、功劳展现不迭上半年以及去年同期，7-9月不断三个月单月功劳同比上涨，且9月同比跌幅进一步扩展。

央企国企扫货

北京土拍市场上，在夷易近营房企纷纭谨严动手确当下，国有房企的身影开始频仍泛起。

10月12日5宗底价成交的地块，分说被支出南国都建、北京通州房地产、中海、金隅、华润置地、中铁置业等房企麾下。

10月13日的现场竞价中，首发展现抢眼，以123.35亿元总价斩获3宗宅地；在北京第一批会集供地报名自动但未有收获的中海，本次乐成补仓2宗地块。

“究其原因，主要仍是房企资金压力较大。”中指钻研院见告21世纪经济报道，做作资源部调解会集供地纪律之后，加大了自有资金源头魔难制度，而且限度了无开拓先天的企业退出土拍，加之宏不雅调控下的信贷缩短，直接导致房企融资端受到较大限度。“另一方面，回款端不才半年也受到了较大的影响，市场上行，名目去化面临难题；信贷缩短，购房贷款规画难题；增强资金监管，购房款银行放款难度加大。”上述合成师展现。

中信证券也在一份研报中指出，针对于近期二轮土拍都市的拿地企业妄想妨碍审核，发现拿地企业良多都是中间性国企，其中重庆、苏州及南京中间性国企拿地比例最高，分说抵告竣交总土地宗数的49%、45%及41%。

“中间性国企在土地出让偏冷时能起到拿地托底的熏染，外中间性国企拿地占比过高时，象征着土地市场简直至关冷漠。”中信证券合成以为。

一家天下性百强房企北京分公司的高管见告21世纪经济报道记者：“在市场偏冷时，自己夷易近营房企的资金链就紧迫，假如地块自己的盈利空间较低，拿地的意思就不大了。”但该人士同时指出，国有房企凭仗晃动的资金源头、较低的融成资源等优势，叠加广漠的财富链，好比也包揽建树关键，综合下来比夷易近营企业的盈利空间要大良多。

（源头：21财经）